Gỡ xung đột pháp lý về 'chung cư mini'
- Cập nhật: Thứ hai, 13/11/2023 | 11:28:04 AM
Cần quản lý chặt chẽ loại hình nhà ở nhiều tầng, khi bán gọi là "chung cư mini", nhưng khi xin giấy phép xây dựng thì đăng ký là nhà ở riêng lẻ.
Trước 31/12, Bộ Xây dựng phải khẩn trương hoàn thành tiêu chuẩn nhà ở riêng lẻ - yêu cầu chung về thiết kế. Ảnh: Thế Đoàn/Báo Tin tức
Không hợp thức hóa
Do đứng dưới danh nghĩa là "nhà ở riêng lẻ” nên tất cả các "chung cư mini” hiện nay không chịu sự ràng buộc bởi thủ tục tiền kiểm cũng như hậu kiểm của Sở Xây dựng như đối với các chung cư thông thường khác. Đây là hồi chuông cảnh báo, đòi hỏi cơ quan quản lý phải có ngay giải pháp cấp bách để phòng ngừa, ngăn chặn có hiệu quả các vụ cháy nổ, bảo đảm an toàn tính mạng, sức khỏe, tài sản cho người dân và doanh nghiệp.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, trong các luật hiện nay, không có luật nào quy định về "chung cư mini”. Đây là một "lỗ hổng” trong luật pháp. "Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm trong việc xây dựng và vận hành "chung cư mini” không đủ tiêu chuẩn, tiếp đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước trong quản lý phê duyệt. Các cơ quan cần rà soát lại các "chung cư mini” đã được xây dựng, nếu không đảm bảo quy chuẩn, nhà đầu tư phải sửa chữa để có nơi thoát hiểm, nơi vui chơi, sinh hoạt công cộng”, ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
"Dứt khoát không hợp thức hoá ‘chung cư mini’ trong Luật Nhà ở”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ từng nêu rõ quan điểm trong phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đồng thời giao Ủy ban Pháp luật rà soát dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để không hợp thức hóa loại hình nhà ở này.
Vài năm trở lại đây, đã có sự nhập nhằng, không minh bạch rõ bản chất pháp lý của "chung cư mini”. Câu hỏi đặt ra, đây là nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư? Với quy định hiện nay, nếu một hộ gia đình có thửa đất vài trăm mét vuông thì chỉ cần xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ thông thường. Thẩm quyền cấp phép là UBND cấp quận trong thời hạn khoảng 2 tháng.
Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn đầu tư, kinh doanh sản phẩm chung cư, phải lập dự án, phải thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các thủ tục: Chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (PCCC), cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành... Trên thực tế, một dự án chung cư thường mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Cuộc "cạnh tranh không bình đẳng” về thủ tục pháp lý này dẫn đến các hộ gia đình đầu tư "chung cư mini” nắm lợi thế so với doanh nghiệp bất động sản.
Từ hậu quả đáng tiếc đã xảy ra trong vụ cháy "chung cư mini” tại Hà Nội, nhiều ý kiến cho rằng cần siết chặt quản lý loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Trình bày báo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết: Ban soạn thảo đã nhận nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng, PCCC.
Để khắc phục tồn tại, Thường trực Ủy ban Pháp luật đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chặt chẽ hơn. Trong đó, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê, phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC.
Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải thành lập doanh nghiệp, lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Tạo cơ hội cho người dân có nhà nhưng không buông lỏng quản lý
Ảnh: Thế Đoàn/Báo Tin tức
Tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, đại biểu Hoàng Đức Thắng băn khoăn: "Bịt chặt kẽ hở trong quản lý là việc cần làm ngay, nhưng siết chặt quá mức cần thiết sẽ đẩy người lao động, sinh viên nghèo ra đường khi họ không có điều kiện để ở những căn hộ đáp ứng yêu cầu cao”. Theo đại biểu Hoàng Đức Thắng, thời gian qua Việt Nam đã có nhiều cố gắng thiết kế nhiều chính sách hấp dẫn hỗ trợ các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) nhưng vẫn rất ít doanh nghiệp mặn mà, người mua khó tiếp cận vì mức giá không phù hợp, thủ tục rườm rà.
"Việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp để có chỗ ở, học tập và lao động là cần thiết nhưng không vì thế mà buông lỏng công tác quản lý về xây dựng cơ sở hạ tầng và quản lý đô thị về nhà ở, nhà trọ và khu chung cư không đảm bảo an toàn. Qua giám sát nhiều cơ sở cho thuê, hầu hết đều không bảo đảm PCCC. Do đó cần phải quy định siết chặt quản lý, làm rõ trách nhiệm của ngành chức năng và phải sửa Luật trong thời gian tới”, đại biểu Leo Thị Lịch (Bắc Giang) kiến nghị.
Đại biểu Nguyễn Thị Thủy kiến nghị: Nhu cầu nhà ở của người dân cần phải được bảo đảm nhưng dứt khoát không hợp thức hóa những sai phạm của "chung cư mini” trong Luật Nhà ở. Chính phủ tiếp tục triển khai những giải pháp ưu đãi để khơi thông nguồn cung NƠXH và nhà ở thương mại giá bình dân; chỉ đạo các cơ quan thanh tra, kiểm tra các "chung cư mini”, bên cạnh việc kiểm tra nhằm phát hiện vi phạm là rất cần thiết nhưng phải hướng dẫn kịp thời cho người dân, có giải pháp phòng ngừa an toàn cháy nổ.
"Trong Nghị quyết của Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV lần này, cần có nội dung yêu cầu về bảo đảm an toàn cháy, nổ nói chung, trong đó có an toàn cháy, nổ đối với các "chung cư mini”, đại biểu Nguyễn Thị Thủy nhấn mạnh.
----------------------------------------------------------------
Ths Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản:
Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh lý theo hướng yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư "chung cư mini” để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ (không giới hạn quy mô số căn); hoặc đầu tư "chung cư mini" có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật đối với dự án nhà ở.
Nếu cá nhân đầu tư "chung cư mini" có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê, không phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, không phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở nhưng phải đáp ứng quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê theo quy định của Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê.
Điều 57 cũng quy định, việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ thực hiện theo pháp luật về đất đai.
------------------------------------------------
Theo Minh Phương/Báo Tin tức
Tags chung cư mini xung đột pháp lý nhà ở riêng lẻ Sở Xây dựng kinh doanh bất động sản
Các tin khác
Việc giảm thiểu rủi ro thiên tai đang được thế giới và các quốc gia quan tâm hàng đầu. Các mô hình giảm thiểu rủi ro thiên tai đã và đang được các quốc gia áp dụng một cách mạnh mẽ trong mọi lĩnh vực phát triển, đặc biệt là trong lĩnh vực quy hoạch đô thị.
Chiều 17/9, TP Hạ Long (Quảng Ninh) tổ chức hội nghị tổng kết Chiến dịch 7 ngày đêm khắc phục hậu quả bão số 3.
Đô thị hóa và sự gia tăng dân số đô thị khiến con người ngày càng mất dần mối liên hệ với thiên nhiên.
Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu các sở, ngành, UBND quận, huyện thường xuyên theo dõi tình hình mưa, bão để chủ động trong mọi tình huống; có kế hoạch, phương án xử lý thoát nước, chống ngập úng hiệu quả tránh tình trạng bị động gây thiệt hại về người và của.
