Dự án đường vành đai 3 TP.HCM có tổng mức đầu tư 75.378 tỷ đồng đạt tốc độ nhanh kỷ lục về công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án giao thông đi qua khu vực đô thị; góp thêm kinh nghiệm và bài học quý giá cho các tỉnh thành trong cả nước về đền bù giải phóng mặt bằng.

Ngày 06/5/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP "Về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể” và có hiệu lực ngay kể từ ngày ký. Tuy nhiên, với TP.HCM, nhiều bài học đắt giá về sự trì trệ trong giải phóng mặt bằng (GPMB) khiến nhiều dự án chậm tiến độ thi công, kế hoạch giải ngân thực hiện thấp… đã bắt buộc "đầu tàu kinh tế” của cả nước phải có những giải pháp mang tính đột phá từ trước đó, mà việc thực hiện Dự án đường vành đai 3 được nêu ra dưới đây chỉ là một ví dụ.

Dự án có tổng mức đầu tư 75.378 tỷ đồng đã đạt tốc độ nhanh kỷ lục về công tác GPMB đối với các dự án giao thông đi qua khu vực đô thị bởi 3 điều kiện tiên quyết được áp dụng là: Điều chỉnh giá đất đền bù sát với giá thị trường; linh động phương án tái định cư; quy trách nhiệm cụ thể cho các quận, huyện.

Điều chỉnh giá đất đền bù sát với thị trường

Dự án đường vành đai 3 dài hơn 76 km đi qua các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và TP.HCM, trong đó 2/3 chiều dài đi qua TP.HCM (gồm các huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và TP Thủ Đức) với 47,51 km, tổng diện tích đất khoảng 408 ha và 1.639 hộ dân bị ảnh hưởng.

Chuẩn bị tốt cho công tác GPMB, ngày 15/8/2022 UBND TP.HCM ban hành Quyết định 28/2022/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn thành phố. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) tại thành phố để lập phương án bồi thường năm 2022 tối đa gấp 15 lần so với giá nhà nước, còn hệ số của giá đất nông nghiệp gấp 35 lần. 

TP.HCM cũng tính toán cụ thể và chi tiết đối với từng loại đất, thửa đất của từng khu vực khác nhau để áp dụng hệ số K sát với giá thị trường. 

Ví dụ: Hệ số K đối với đất ở khu vực các quận 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh hệ số K dao động từ 2 - 7 lần. Đây là các quận có giá đất ở hiện tại cao, khó có khả năng tăng giá trong thời gian ngắn. Các quận còn lại như: Gò Vấp, Bình Tân, 12; các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, TP Thủ Đức đã có mức tăng nhảy vọt trong vài năm qua nên hệ số K được tính từ 6 - 15 lần. Đơn cử như vị trí đường An Thới Đông (từ sông Xoài Rạp đến +1km) huyện Cần Giờ có giá 560 ngàn đ/m2, nếu hệ số K được áp dụng là 15 thì giá lên tới 8,4 triệu đ/m2. 

Bên cạnh việc tính chi tiết đến từng ngóc ngách, ngõ hẻm, vị trí sát đường rộng bao nhiêu mét, cách đường chính bao nhiêu mét (áp dụng theo hệ số 0,5 vị trí 2 với vị trí 1; 0,8 vị trí 3 với vị trí 2; và 0,8 vị trí 4 với vị trí 3)… thì hệ số K đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cũng được tính hợp lý.

Cụ thể, đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80%; đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp, đất nghĩa trang, nghĩa địa, giáo dục, y tế, tôn giáo, tín ngưỡng dân gian tính bằng 60%.

Dự án Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài 76,34 km.

Nếu như hệ số đền bù đất ở các quận nội thành thấp hơn thì với đất nông nghiệp lại ngược lại. Vì các quận nội thành đất nông nghiệp gần như không có và nếu có thì rất ít. Hệ số K được áp dụng cho các quận 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp từ 20 - 35 lần. Các quận, huyện còn lại và TP Thủ Đức từ 5 - 25 lần.

Việc công khai phương án đền bù cụ thể, chi tiết giúp người dân tự tính toán được giá trị đền bù vị trí đất mình đang sở hữu. Mức giá đền bù cao hơn các dự án trước đây rất nhiều và đây cũng là mức giá hợp lý nên nhận được sự đồng thuận cao từ nhân dân. Chẳng hạn: TP Thủ Đức có mức đền bù cao nhất lên đến 73,3 triệu đ/m2, huyện Bình Chánh là 42,7 triệu đ/m2, huyện Củ Chi là 19,5 triệu đ/m2, huyện Hóc Môn là 35,6 triệu đ/m2. Thêm vào đó, thị trường bất động sản trầm lắng, ít giao dịch nên người dân cũng muốn nhanh chóng nhận tiền đền bù.

Linh động phương án tái định cư

TP.HCM đã khảo sát và nhận thấy diện tích đất nông nghiệp chiếm đến 90% diện tích trên phạm vi dự án. Thành phố đã chỉ đạo Sở TN&MT trao đổi, vận động người dân có đất ở chấp thuận cho thu hồi đất, nhận tiền bồi thường và nhận nền tái định cư mà không chờ hết thời hạn 180 ngày. Cách làm này đã tiết kiệm được thời gian 90 ngày so với kế hoạch đề ra. 

Hiện TP.HCM đã chuẩn bị khu tái định cư tại chỗ để bố trí cho các hộ dân bị giải tỏa trắng giúp người dân an cư, sớm ổn định cuộc sống.

Đối với những trường hợp không đủ điều kiện bố trí tái định cư, TP.HCM sẽ xây dựng chính sách và chuẩn bị đầy đủ quỹ căn hộ chung cư để bán cho hộ dân, đảm bảo tất cả người dân phải có chỗ ở ổn định.

Đối với những trường hợp quá khó khăn, không đủ tiền trả một lần khi mua căn hộ cũng sẽ được xem xét giải quyết cho trả chậm, trả góp trong thời hạn 15 năm.

Đơn cử như tại TP Thủ Đức, đối với những trường hợp bị thu hồi một phần đất, với diện tích còn lại thì UBND TP Thủ Đức đã chỉ đạo các phòng ban như: Phòng Quản lý đô thị, UBND các phường, hỗ trợ trong việc lập bản vẽ xin phép xây dựng và giải quyết hồ sơ cấp phép xây dựng cho những hộ dân này nhanh hơn so với quy định. Đối với những trường hợp nhận nền tái định cư thì TP Thủ Đức cũng đã chuẩn bị sẵn những mẫu thiết kế để người dân có nhu cầu có thể sử dụng những mẫu thiết kế này để xin cấp phép xây dựng. 

Để đẩy nhanh tiến độ đền bù và bàn giao mặt bằng, các quận huyện trong vùng dự án đi qua sẽ vận động người dân chấp thuận đơn giá có sẵn, vào thời điểm tháng 3/2023 người dân nhận tiền bồi thường trước, bàn giao trước sẽ có cơ hội bốc thăm nhận nền và triển khai xây dựng nhà xong thì mới bàn giao phần nhà đất cho thành phố. Phương án này giúp dân hoàn toàn "nắm đàng cán”.

Đối với các trường hợp pháp lý nhà đất không đảm bảo theo quy định pháp luật xây dựng nhà sau năm 2004 và xây trên đất nông nghiệp, thành phố cũng có chính sách tái định cư cho người dân với điều kiện người dân không có nhà đất nào khác trên địa bàn. Những trường hợp này theo cơ chế đền bù trước đây hoặc chỉ được nhận một phần tiền đền bù ít ỏi hoặc phải trả lại toàn bộ phần đất cho Nhà nước thì nay vẫn được bố trí tái định cư theo diện có nhà.

Chính sách tái định cư của TP.HCM có đủ các loại hình để người dân lựa chọn: Nhận tiền, nhận nhà, trường hợp khó khăn thì ưu tiên cho mua căn hộ trả góp, trả chậm thay vì chỉ trả tiền hoặc nhận nhà như trước đây.

Quy trách nhiệm cụ thể

Chuẩn bị tốt cho công tác GPMB, TP.HCM đã giao việc và yêu cầu người đứng đầu phải chịu trách nhiệm về tất cả các vấn đề liên quan trong công tác này. Các đơn vị được đề xuất phương án khả quan nhất, cùng nhau họp bàn gỡ các nút thắt về quy định cũng như thủ tục. 

TP.HCM đã giao cho các Sở, ban ngành phối hợp thực hiện với các quận, huyện và quy trách nhiệm cụ thể đến từng cơ quan, phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về công tác đền bù, tránh thất thoát ngân sách của Nhà nước. Rà soát chặt chẽ để áp dụng đúng đối tượng, đặc biệt là đất nông nghiệp thu hồi nhưng thực tế không còn sản suất nông nghiệp.

Khi triển khai đến các quận huyện thì các quận huyện được căn cứ theo tình hình cụ thể của địa phương mình và đề xuất phương án giải quyết. Chính từ sự linh động này mà tất cả các bộ phận đều chủ động và linh động làm việc. Kết quả thu được rất khả quan. Đến nay, 335/410 ha đất cần thu hồi để làm dự án đã được các địa phương bàn giao. Tỷ lệ bàn giao này đã đạt 81,5%, cao hơn so với mục tiêu đặt ra của TP.HCM là 70% khi đến hạn vào ngày 15/6/2023. Trong đó, những địa phương có tỷ lệ bàn giao đất rất cao như huyện Hóc Môn (93%), huyện Bình Chánh (86%). Nhờ đó, TP.HCM đã sẵn sàng khởi công dự án vào ngày 18/6.

Thiết nghĩ, những bài học trên đây, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị quyết số 73/NQ-CP, sẽ góp thêm kinh nghiệm quý giá cho các tỉnh thành cả nước trong công tác GPMB.

Theo Trung Kiên/tapchixaydung.vn

Tags giải phóng mặt bằng TP.HCM đền bù giao thông vành đai 3