Nhìn lại chặng đường của thị trường bất động sản năm 2020 có thể thấy hầu hết các mảng của thị trường đều nỗ lực duy trì hoạt động trong đại dịch Covid-19. Đặc biệt, một số phân khúc vẫn được coi là an toàn và hiệu quả cho đầu tư dài hạn. Đồng thời nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường cũng nhìn nhận, giai đoạn phục hồi của thị trường, của doanh nghiệp bất động sản sẽ bắt đầu từ cuối năm 2020 và trong năm 2021 sẵn sàng đón vận hội mới. 

Vậy đâu là những điểm mới đặc biệt lưu tâm của bức tranh bất động sản 2021? Dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chảy về vùng trũng nào? 

Cà phê cuối tuần dự báo về thị trường bất động sản năm 2021 xin giới thiệu phân tích, nhận định của các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu CBRE Hà Nội.

Đại dịch Covid-19 đã phủ bóng đen lên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng toàn cầu. Tại Việt Nam, mảng thị trường này cũng điêu đứng khi hàng loạt khách sạn, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa. Nhưng đúng như những gì giới chuyên gia dự báo, chỉ cần kiểm soát dịch thành công, đây sẽ là mảng trỗi dậy nhanh nhất. 

Khẳng định về sự trỗi dậy này, TS. NguyễnVăn Đính nhận định: "Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sẽ phát triển, bất chấp Covid-19, cho dù chúng ta bị sụt giảm khách quốc tế, nhưng đây vẫn là thị trường cơ hội cho các nhà đầu tư. Nguyên nhân là do chúng ta có tiềm năng rất lớn về du lịch”.

Ông Đính cho rằng luôn có một quy luật, sau khó khăn, thị trường lại khởi sắc. Đầu tư thông minh đúng điểm rơi, đón đầu sóng thị trường lại là bước đi khôn ngoan. Và thực tế, đã không ít nhà đầu tư thành công từ việc sẵn sàng mạo hiểm bỏ vốn khi thị trường gặp khó. Nhìn trong dài hạn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc giàu tiềm năng bởi nhu cầu du lịch vẫn gia tăng mạnh. Nhà đầu tư khôn ngoan sẽ tự lựa chọn cho mình dự án sinh lời.

Ngoài ra, ông Đính dẫn số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ, và khách trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, du lịch Việt Nam sẽ còn cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng quần thể, tích hợp cả du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm. Cơ hội cho mảng bất động sản du lịch trong năm 2021 còn rất nhiều.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An nhận định: "Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư dài hạn, trong năm 2021 thị trường bất động sản sẽ có rất nhiều những kỳ vọng khác nhau về tăng trưởng kinh tế, nhưng con số chung vẫn là từ 6 - 7%. Với nền tảng đó, thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng ở tất cả các phân khúc. 

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, 5 năm qua tốc độ tăng trưởng ở mức tốt khi nguồn cầu từ khách du lịch trong và ngoài nước tăng, do đó nhìn thấy rõ nguồn cung tăng trưởng tương xứng. Có rất nhiều chuyên gia cho rằng ngành Du lịch Việt Nam trong thời gian tới cần quan tâm hơn đến chất lượng dịch vụ, cũng như sự đa dạng sản phẩm. Đây cũng là điều cốt lõi kéo theo và tăng lượng khách mới, và khách thân quen trở lại du lịch tại Việt Nam trong năm 2021. Bên cạnh đó, các cơ sở lưu trú cần biết kết hợp được bản sắc của địa phương đó để có được sự thuận lợi hơn trong kinh doanh”.

Nhìn nhận ở một khía cạnh khác, GS. Đặng Hùng Võ phân tích, trong giai đoạn từ 2018 tới 2020, có thể thấy phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới gồm các bất động sản du lịch đa công năng như condotel, officetel, shophouse,... đã phải dừng lại kể từ khi condotel tại đại dự án Cocobay "đứt gánh”. Sau đó nhiều dự án condotel khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, các nhà đầu tư dự án không trả được lợi nhuận như đã cam kết. Trong khi trước đó, phân khúc này phát triển rất mạnh từ khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi vào năm 2014. Sự "đứt gánh" này là bởi phát triển nhưng thiếu khung pháp luật về đất đai, về quản lý và vận hành các bất động sản du lịch đa công năng.

Đáng lẽ các bất động sản này đa công năng cần được vận hành theo đúng hình thức của kinh tế chia sẻ. Song chính các nhà đầu tư dự án cũng không tiếp nhận tư duy của kinh tế chia sẻ mà chỉ lựa chọn phương thức vận hành như một khách sạn gắn với cam kết trả lợi nhuận cho các chủ sở hữu căn hộ.

Và cho đến nay, khung pháp luật vẫn chưa được hình thành. Đất đai từ cam kết miệng được sử dụng dài hạn như đất ở nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50 - 70 năm làm cho các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ sản phẩm này. Do đó, trong năm 2021 khó mong đợi sự khôi phục của phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới vì việc sửa Luật Đất đai 2013 bị chậm lại tới 2023. Mặc dù vậy, các bất động sản phục vụ vui chơi, giải trí cho khách du lịch lại có cơ hội phát triển tốt do nhu cầu du lịch tăng ngày càng cao.

Nhiều năm trước, công cuộc tìm kiếm các thị trường mới đã bắt đầu nhen nhóm và trong năm 2020 nhiều thị trường mới nổi đã trở thành vùng trũng hút vốn của các nhà đầu tư. Đây dường như là bước đệm để những thị trường có quỹ đất lớn nhưng chưa có cơ hội phát triển, được gia nhập cuộc chơi mới, bổ sung thêm nguồn lực cho thị trường 2021.

Nói như GS. Đặng Hùng Võ, địa phương có quỹ đất sẽ phát triển được phân khúc nhà ở, tạo lập các khu đô thị mới. Ông hy vọng các khu đô thị mới ở những địa phương có mức đô thị hoá chưa cao có thể thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp. Từ đây, có thể mong đợi giá đất tăng cao theo quá trình đô thị hoá. Đáng chú ý, những địa bàn mới phát triển như Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Bình Định, Phú Yên,... có thể hút được các nhà đầu tư thứ cấp. Tại các địa bàn tiềm năng như: Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong vẫn tiếp tục thu hút được đầu tư phát triển bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng: "Năm 2021 cũng sẽ là thời điểm đất, dự án vùng ven và các tỉnh phát triển mạnh và chủ đạo. Tại các địa phương, các dự án được phê duyệt sẽ nhiều hơn, các lãnh đạo mới ở các địa phương  sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế trong nhiệm kỳ. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa… thị trường địa phương mới nổi sẽ tiếp tục là một "miếng bánh ngon” của các dòng vốn đầu tư trong năm 2021. 

Tuy nhiên, các dự án chung cư đô thị sẽ có độ trễ dài hơn, trong khi đất nền sẽ ra hàng nhanh hơn, như vậy nó sẽ là nguồn hàng chủ đạo của năm 2021".

Bà Nguyễn Hoài An có sự phân tích sâu hơn về cuộc chơi của thị trường vùng ven. Bà cho rằng điểm sáng điển hình cho vùng ven là thị trường văn phòng cho thuê. Nguồn cung văn phòng Hà Nội cũng như TP.HCM đang ngày càng đi xa khỏi trung tâm. Tại TP.HCM, xu hướng này đã diễn ra và các dự án nằm ngoài khu vực truyền thống đều thu hút được đối tượng khách thuê thuộc ngành thương mại điện tử, công nghệ thông tin. Đây là những ngành nghề không nhất thiết nằm tại khu vực trung tâm mà thường nằm gần tuyến đường cao tốc, quốc lộ, gần khu vực cảng biển, sân bay… tiện cho vấn đề liên quan đến kho vận, logistic. Còn tại Hà Nội đã hình thành 3 khu vực trọng điểm của thị trường văn phòng: khu vực trung tâm Hoàn Kiếm, Đống Đa - Ba Đình và khu vực phía Tây. Trong 2021 và những năm kế tiếp, thị trường sẽ xuất hiện những dự án nằm ngoài 3 khu vực truyền thống này... Đây có thể là xu hướng cho những năm tiếp theo tại Hà Nội.

Song bà An cũng cho rằng: "Với bất động sản vùng ven sẽ có nhiều kỳ vọng khác nhau, liên quan đến hạ tầng, dự án quy mô lớn nằm tại khu vực lân cận. Ví như khi nói đến dự án nghỉ dưỡng, khu công nghiệp quy mô lớn đó là tiền đề để kỳ vọng bất động sản khu vực lân cận tăng trưởng".

Bước sang năm 2021, giới chuyên gia đều có cùng quan điểm, bất động sản công nghiệp là điểm sáng rõ nét nhất của thị trường Việt Nam, là cơ hội đầu tư cho dòng vốn FDI và dòng vốn của nhà đầu tư trong nước. GS. Đặng Hùng Võ khẳng định: "Phân khúc có nhiều triển vọng hơn cả trong năm 2021, là bất động sản công nghiệp gắn với khu đô thị và dịch vụ nhằm đón các nhà đầu tư lớn từ Âu - Mỹ đang rời khỏi Trung Quốc để chuyển vào Việt Nam. Cơ hội là rất lớn, nhưng ta có tận dụng được cơ hội hay không lại là chuyện khác. Chính phủ đã thành lập tổ chuyên trách về "lập tổ đón đại bàng”. Nay hãy cứ nuôi tiếp hy vọng".

Ông cũng cho hay, thu hút các nhà đầu tư lớn từ khu vực ngoại đang là một cơ hội lớn với bất động sản Việt Nam. Vấn đề đặt ra là Nhà nước phải làm gì để đạt được lòng tin của các nhà đầu tư chiến lược từ khu vực Âu - Mỹ. Nhà nước đã có chủ trương khá rõ ràng, nhưng thực hiện được chủ trương vẫn là thách thức rất lớn. Các nhà đầu tư ngoại chuyên nghiệp luôn ưu tiên việc nghiên cứu hệ thống pháp luật của nước họ sẽ đến đầu tư. Việc chậm sửa luật cũng là một rào cản trong thu hút đầu tư FDI.

Bước sang năm 2021, giới chuyên gia đều có cùng quan điểm, bất động sản công nghiệp là điểm sáng rõ nét nhất của thị trường Việt Nam.

Ông Võ cũng chỉ ra những thách thức cần phải vượt qua: "Bất động sản nói chung vào năm 2021 vẫn gặp một số khó khăn. Thứ nhất là khó khăn do hệ thống pháp luật chưa được sửa đổi kịp thời, nhất là pháp luật liên quan đến đất đai. Thứ hai là dịch bệnh Covid-19 vẫn chưa được khống chế. Do đó, trong hoàn cảnh này, cơ hội luôn thuộc về các nhà đầu tư chuyên nghiệp và có tiềm năng tài chính. Tính toán, dự báo thị trường luôn được coi là yếu tố quyết định thành công".

Theo phân tích của bà Nguyễn Hoài An, kinh tế Việt Nam nói chung và bất động sản Việt Nam nói riêng chịu ảnh hưởng lớn từ các nhà đầu tư quốc tế. Do đó, nếu dịch bệnh được kiểm soát, việc đi lại, di chuyển không bị hạn chế ở trong nước và quốc tế thì chắc chắn thị trường sẽ có sự cải thiện rõ rệt trong năm 2021. Đơn cử, bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến nhiều tên tuổi nước ngoài rót vốn vào thị trường Việt Nam bởi đang có sự thay đổi về chuỗi chuyển dịch toàn cầu khi nhà đầu tư rời Trung Quốc sang Việt Nam. Cùng với đó, giá thuê, công suất với các phân khúc bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ sẽ có sự tăng trưởng trở lại.

"Việc phát triển các bất động sản công nghiệp cũng kéo theo phát triển các khu đô thị nhà ở do đó, sẽ bổ trợ thêm nguồn cung nhà ở dồi dào và đa dạng hơn", bà An nhận định. 

Cũng theo bà An, đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi họ so sánh mặt bằng giá bất động sản nhà ở Việt Nam bao gồm cả TP.HCM với các thành phố khu vực như Bangkok, Singapore, Hongkong, Tokyo, đều thấy bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng để tăng trưởng cả về quy mô thị trường và giá trong tương lai. 

Theo các chuyên gia, dù chịu rất nhiều tác động và ảnh hương của dịch Covid-19 nhưng có thể đây cũng sẽ là dịp để thị trường thanh lọc các dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp yếu kém. Cùng với đó, sẽ hình thành những nhà đầu tư mới, xu hướng mới, sẵn sàng cho vận hội mới trong năm 2021.

Theo bà Nguyễn Hoài An: "Giai đoạn trầm lắng vừa qua của thị trường cũng là một cơ hội tốt giúp các nhà đầu tư có thời gian tìm hiểu và nghiên cứu kỹ hơn về thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư trong nước có tiền nhàn rỗi đang dần chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Đặc biệt là các nhà đầu tư và cả khách hàng mua nhà để ở đã nhìn được qua "lăng kính Covid” chủ đầu tư nào uy tín, có nguồn lực vững và vận hành chuyên nghiệp. Và với những khó khăn trước đó, đây là thời điểm chững lại để nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới

Bên cạnh đó, là sự xuất hiện các nhà đầu tư mới. Ví như tại thị trường nhà ở Hà Nội thời gian qua chủ yếu là gương mặt các nhà đầu tư địa phương, trong năm 2021 kỳ vọng sẽ đa dạng các nhà đầu tư, với sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài, chủ đầu tư tại phía Nam. Đây sẽ là một xu hướng đầu tư đáng chú ý trong tương lai".

Theo bà An dự báo, trong khoảng từ cuối năm 2020 đến giữa năm 2021 thị trường bất động sản sẽ chứng kiến những cuộc mua bán sáp nhập. Thời gian tới sẽ là khoảng thời gian khá bận rộn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích: "Thị trường sẽ thêm nhiều cơ hội khi những chính sách gây ách tắc dự án được tháo gỡ. Điển hình là những bất động sản bị ngưng trệ vào những năm 2019 - 2020 sẽ tái khởi động lại do công tác thanh kiểm tra đang đi vào giai đoạn cuối. Hệ thống chính quyền địa phương bắt đầu ổn định vì sau Đại hội Đảng, công tác thanh kiểm tra sẽ đi vào giai đoạn cuối và hoàn thành các đợt kiểm tra. Bộ máy lãnh đạo ổn định thì chính quyền địa phương sẽ tiếp tục phê duyệt hoạt động các dự án, tạo ra nhiều nguồn hàng cho thị trường.

Cùng với đó, hệ thống chính sách và pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục được cải thiện. Sau Đại hội Đảng các cấp, cơ quan chính quyền địa phương sẽ xử lý những bất cập, tháo gỡ những điểm vướng mắc ảnh hưởng đến việc phát triển các dự án đầu tư, tạo điều kiện cho phát triển kinh tế nói chung và các dự án nói riêng một cách bền vững".

Ông Đính dự báo, thị trường năm 2021 sẽ có nhiều dự án được đẩy ra, nên sẽ đa dạng và phong phú, dồi dào nhiều nguồn hàng. Các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm mua hơn. Các nhà đầu tư bất động sản sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh và phát triển để kinh doanh.

Ông Đính khẳng định: "Sẽ có nhiều địa phương, ngoài Hà Nội và TP.HCM sẽ duy trì được nhịp độ phát triển kinh tế tốt nên sẽ tạo ra nhiều hàng hóa và cơ hội đầu tư hơn cho thị trường bất động sản".

Khép lại một năm 2020 nhiều biến động, các chuyên gia tin tưởng và đặt nhiều kỳ vọng vào một chu kỳ mới của thị trường bất động sản: Minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp hơn sau những thăng trầm. 

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà: Sau thời gian đình trệ hoạt động do giãn cách xã hội, các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu tập trung nguồn lực tiếp tục triển khai hoạt động kinh doanh, thay đổi chiến lược và kế hoạch kinh doanh, áp dụng các phương thức kinh doanh phù hợp với tình hình hiện tại.

Mặc dù thị trường còn nhiều khó khăn, các doanh nghiệp kinh doanh và doanh nghiệp phát triển bất động sản đã có những giải pháp để tiếp cận khách hàng, thay đổi khu vực phát triển để đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn FDI, xu thế đô thị hóa ở địa phương do quỹ đất phát triển các dự án tại các đô thị lớn không còn nhiều và sự quá tải hạ tầng xã hội ngày càng trầm trọng, xu thế phát triển hạ tầng và xu thế dịch chuyển lao động.

Trong ngắn hạn, có thể thị trường sẽ tiếp tục gặp một số khó khăn nhất định do tác động của đại dịch, tuy nhiên về dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn thấy được tiềm năng và tín hiệu lạc quan từ thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp do sự chuyển dịch của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Còn với các dự án nhà ở, phân khúc đất nền là phân khúc ít chịu tác động của đại dịch khiến đất nền là kênh đầu tư an toàn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố vĩ mô cũng như các chỉ số cụ thể của thị trường cho thấy hiện nay thị trường bất động sản chưa có biểu hiện cực đoan như "đóng băng” hay "phát triển nóng”.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng: Bước sang năm 2021, nguồn vốn bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ do nhiều yếu tố. Trước hết, kinh tế tăng trưởng và khả năng tăng thu nhập của người dân; dòng vốn FDI tiếp tục được thu hút mạnh nhờ xu hướng chuyển dịch đầu tư và các hiệp định thương mại tự do FTA có hiệu lực và đi vào thực thi hiệu quả. Đồng thời, thị trường chứng khoán Việt Nam kỳ vọng được nâng hạng trong 1 - 2 năm tới, cùng với Luật Chứng khoán sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2021 sẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư tư nhân phát triển, kể cả các quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, thành viên Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Tôi tin chắc rằng, khi dịch được kiểm soát, các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Do đó, các nhà đầu tư không nên bi quan quá trước những khó khăn hiện tại của thị trường mà bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai.

Bản thân doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.