Một là, sửa đổi bổ sung quy định về quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế để phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch. Trong đó, Nghị định quy định rõ các điều kiện, nguyên tắc xác định số lượng, quy mô diện tích, các trường hợp điều chỉnh khu công nghiệp, khu kinh tế nhằm rút ngắn thời gian, tiết kiệm chi phí cho địa phương trong quá trình lập, thẩm định và điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế trong quy hoạch vùng, tỉnh.

Theo đó, các doanh nghiệp hiểu rõ các điều kiện phải tuân thủ khi thực hiện quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế và dễ dàng tiếp cận hệ thống quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế của các địa phương.

Hai là, về xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Các quy định giúp hạn chế việc đầu tư tràn lan khu công nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao khả năng chọn lọc các nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, đảm bảo thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp có hiệu quả và chất lượng; hạn chế việc chuyển đổi diện tích đất lúa 02 vụ, đảm bảo an ninh lương thực, ổn định cuộc sống người dân. Đối với doanh nghiệp: minh bạch hóa các điều kiện giúp các daonh nghiệp có căn cứ để thực hiện các thủ tục đầu tư các dự án hạ tầng khu công nghiệp.

Ba là, sửa đổi bổ sung các quy định về chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế gồm bổ sung phương thức thu hút vốn đầu tư; Quy định về hoạt động chế xuất và về khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Việc thiếu sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật khác nhau và chưa quy định một số điều chỉnh của khu công nghiệp đã gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc, thậm chí là rủi ro pháp lý cho tổ chức, cá nhân có trách nhiệm thực thi các hoạt động đầu tư trong khu công nghiệp đặc biệt là các hoạt động liên quan đến xây dựng nhà ở cho người lao động. Do vậy, việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định này nhằm điều chỉnh hoạt động đầu tư trong khu công nghiệp giúp cho các chủ thể tham gia việc thực hiện quy định nêu trên tiết kiệm thời gian, chi phí, giảm thiểu rủi ro trong quá trình áp dụng pháp luật.

Bốn là, về nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích cho người lao động trong khu công nghiệp. Khi xác định Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, phải đảm bảo quỹ đất để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tối thiểu là 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp.

Theo thống kê hiện nay, trung bình 92 lao động/ha đất công nghiệp; trong 100 ha đất tự nhiên thì trung bình có khoảng 70 ha đất công nghiệp. Do vậy, trung bình khoảng 6.400 lao động/100 ha đất tự nhiên khu công nghiệp. Căn cứ số liệu nêu trên và các quy chuẩn, định mức về nhà ở theo pháp luật về xây dựng, một khu công nghiệp cần có quỹ đất để xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động tương ứng là 2% (Khoản 4 Điều 4).

Như vậy, hoàn thiện cơ chế để đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp giúp gia tăng và bùng nổ số lượng nhà ở công nhân và số lượng các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng, đóng góp quan trọng vào phát triển linh vực nhà ở xã hội.

Năm là, các quy định đảm bảo sự phát triển cân đối giữa các địa phương; hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ.

Đáng chú ý, việc áp dụng linh hoạt tỷ lệ lấp đầy 60% đối với các trường hợp trong Nghị định cũng tạo điều kiện cho các địa phương tại các vùng kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn mở rộng cơ hội thu hút đầu tư các khu công nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động, đóng góp kinh tế của địa phương nói chung và cả nước nói riêng; khuyến khích phát triển các mô hình khu công nghiệp ít thâm dụng lao động nhưng thâm dụng vốn, đảm bảo phát triển bền vững theo chiều rộng và chiều sâu.

Các thay đổi này giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể tiếp cận được cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại để phục vụ sản xuất kinh doanh; tăng niềm tin vào các cơ quan quản lý nhà nước trong việc đồng hành, sát cánh và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.

Sáu là, bổ sung một số nội dung liên quan đến khu công nghiệp và các mô hình khu công nghiệp mới nhằm đẩy mạnh sự phát triển các loại hình khu công nghiệp, khu kinh tế mới. Đây là các bổ sung mang lại lợi ích trực tiếp cho nhà đầu tư.

Theo đó, các quy định này là cơ sở giúp các doanh nghiệp phát triển các khu công nghiệp giải quyết được các vấn đề nổi lên trong thời gian qua là nhu cầu phát triển các khu chuyên sản xuất một sản phẩm (điện tử, dệt may…) và các khu công nghiệp công nghệ cao nhằm nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư, đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước; giúp các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn khác nhau khi đầu tư vào các mô hình khu ở Việt Nam.

Ngoài ra, Nghị định góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách về khu công nghiệp sinh thái, tạo niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân vào các mô hình hoạt động về khu công nghiệp xanh, hướng đến phát triển bền vững tại Việt Nam và góp phần thúc đẩy chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái, tăng việc làm có chất lượng tại địa phương thông qua cải thiện điều kiện làm việc, tăng cường gắn kết và nâng cao lợi ích cộng đồng và trách nhiệm xã hội đối với cộng đồng xung quanh khu công nghiệp.

Bảy là, giá cho thuê đất trong khu công nghiệp. Nghị định bổ sung quy định về biện pháp xử lý trong trường hợp giá cho thuê lại đất trong khu công nghiệp tăng trên 10% so với khung giá cho thuê lại đất đã đăng ký với Ban quản lý các khu công nghiệp. Đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế giữa nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp. Các Nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp vẫn đảm bảo yếu tố lợi nhuận trong việc đầu tư các dự án hạ tầng khu công nghiệp trong khi duy trì lợi thế về thu hút đầu tư.

Đối với doanh nghiệp: tạo môi trường đầu tư bình đẳng, tăng niềm tin của các doanh nghiệp vào quản lý nhà nước về khu công nghiệp, khu kinh tế. Tuy nhiên, giải pháp này cũng có hai mặt với nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế. Đối với các nhà đầu tư mà mục tiêu đầu tư dự án nhằm tận dụng lợi thế về mô hình bất động sản khu công nghiệp, nâng giá, chèn ép các nhà đầu tư thứ cấp về giá thì quy định này sẽ là rào cản không cho nhà đầu tư đạt được mục đích của mình. Đối với các nhà đầu tư nghiêm túc, có ý thức cao trong việc thực hiện các cam kết của mình, giải pháp đưa ra sẽ giúp nhà đầu tư hiểu rõ trách nhiệm của mình trong việc duy trì môi trường đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế và những hệ quả pháp lý sẽ xảy ra trong trường hợp vi phạm cam kết với Nhà nước.

Tám là, bổ sung nội dung về Hệ thống thông tin quốc gia về khu công nghiệp, khu kinh tế. Điều đó giúp giảm chi phí về thủ tục hành chính và các chi phí tuân thủ khác có liên quan cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước thông qua việc thực hiện các báo cáo trên Hệ thống. Ngoài ra, hệ thống còn nâng cao hiệu quả trong công tác xúc tiến đầu tư thông qua việc các cá nhân và doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc tra cứu các thông tin về pháp luật, môi trường đầu tư, thông tin ngành nghề, tình hình hoạt động của các khu công nghiệp, khu kinh tế để phân tích, đánh giá và đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn.

Đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu kinh tế: thuận lợi, nhanh chóng trong việc thực hiện công tác báo cáo trực tuyến cho các cơ quan quản lý; tăng niềm tin cho doanh nghiệp trong việc đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế. Đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu: có thể tra cứu thông tin trong cơ sở dữ liệu được phép công khai theo quy định.

Chín là, về thành lập khu công nghiệp. Nghị định bãi bỏ quy định thành lập khu công nghiệp. Việc cải cách quy định về thủ tục này giúp người dân và doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí, thời gian trong quá trình hoạt động, giúp làm giảm thiểu rủi ro đối với hoạt động kinh doanh và đối với những người tham gia quản lý, vận hành việc kinh doanh.

Vẫn còn có những vấn đề trở ngại

Luật sự Trần Đại Nghĩa cũng phân tích thêm, khu công nghiệp nói chung theo quy định của Nghị định 35/2022/NĐ-CP là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp

Hiện nay, khi các tổ chức, cá nhân đầu tư mới hoặc chuyển đổi toàn bộ hoặc một phần khu công nghiệp đã được thành lập sang hoạt động theo các loại hình KCN chuyên sâu như: (1) Khu công nghiệp hỗ trợ; (2) Khu công nghiệp chuyên ngành; (4) Khu công nghiệp sinh thái; (4) Khu công nghiệp công nghệ cao, đây là những mô hình KCN đã phổ biến và có nhiều ví dụ thành công trên thế giới.

Thứ nhất, Chính sách với khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao có các chính sách hỗ trợ được thể hiện qua hai đối tượng chính là Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; Dự án đầu tư sản xuất trong các khu công nghiệp nêu trên. Được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Được ưu tiên vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước, thực hiện các hình thức huy động vốn hợp pháp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về tín dụng và quy định khác của pháp luật có liên quan; Được đưa vào danh mục dự án thu hút đầu tư.

Để được hưởng các chính sách ưu đãi, thì Nhà đầu tư các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao phải cam kết cụ thể các nộ dung liên quan đến: Ngành, nghề thu hút đầu tư; Tỷ lệ diện tích đất công nghiệp cho các dự án đầu tư thuộc ngành, nghề thu hút đầu tư trong hồ sơ dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên Nghị định 35/2022/NĐ-CP lại chưa quy định cụ thể thủ tục, trình tự thẩm định các nội dung liên quan tới vấn đề này, quy định như hiện tại mới chỉ dừng lại ở pháp luật về nội dung chứ chưa quy định về hình thức. Ngoài ra còn là việc quản lý việc thu hút đầu tư của các NĐT hạ tầng KCN, nếu họ cho các đối tượng khác không phải đối tượng được ưu đãi thuê đất vượt quá cam kết đã quy định thì chế tài xử lý sẽ ra sao cũng chưa thực sự rõ ràng. Để khắc phục tình trạng này có thể đặt ra các quy định cụ thể hơn ở mức Nghị định để tăng cường sự quản lý, tránh đi việc đề xuất dự án để nhận ưu đãi nhưng lại không thực hiện các cam kết trong đề xuất dự án đầu tư.

Thứ hai, với chính sách với khu công nghiệp sinh thái, doanh nghiệp sinh thái. Đây là đối tượng được quy định rất kỹ trong Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Với chủ trương phát triển bền vững thì việc khuyến khích phát triển mô hình này là rất thiết thực, điều đó giúp thực hiện mục tiêu tiết kiệm năng lượng, giảm các nguồn gây ô nhiễm, đặc biệt là giảm phác thải khí Các-bon. Để thực hiện mục tiêu trên thì các chính sách tập trung vào ba vấn đề chính: Hỗ trợ để chuyển đổi các KCN hiện hữu thành KCN sinh thái; Hỗ trợ đầu tư xây dựng mới và thu hút đầu tư vào khu công nghiệp sinh thái; Hỗ trợ khoa học, kỹ thuật, chuyển giao công nghệ cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Ba chính sách hỗ trợ nêu trên đã phổ quát các đối tượng trong việc phát triển hạ tầng KCN bao gồm NĐT hạ tầng KCN (xây mới lẫn hiện hữu) và NĐT thứ cấp trong các KCN. Các đối tượng này phải thực hiện việc chuyển đổi hoặc xây dựng mới các cơ sở hạ tầng của mình để phù hợp với các tiêu chí của một KCN sinh thái, cụ thể tại Khoản 1 Điều 37 Nghị định 35/2022/NĐ-CP với Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, nếu xây dựng mới thì còn phải đáp ứng các Điều kiện tại Khoản 2 Điều 38 của Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Với các Nhà đầu tư thứ cấp trong KCN sinh thái thì phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 2 Điều 37 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Câu hỏi đặt ra đầu tiên đặt ra với KCN sinh thái và doanh nghiệp sinh thái chính là: "Tại sao các doanh nghiệp lại muốn đạt được các chứng nhận về KCN sinh thái và doanh nghiệp sinh thải?”. Như chúng ta đều biết thì việc triển khai các mô hình sinh thái đều rất tốn kèm chi phí, vì vậy nếu không có như chính sách ưu đãi đặc biệt hơn trong việc triển khai mô hình này thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ không tham gia. Vì vậy, trong Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định nhiều hơn các ưu đãi danh cho loại hình KCN này ngoài việc được ưu đãi theo các mô hình KCN chuyên sau nói chung.

Tóm lại, Nghị định 35/2022/NĐ-CP là một chính sách đúng đắn trong việc định hình phát triển hệ thống các KCN chuyên sâu tại Việt Nam. Các quy định này đã làm rõ khái niệm về một KCN chuyên sâu vốn trong điều kiện Việt Nam.

Nhà đầu tư khi tham gia vào các mô hình này ngoài các ưu đãi được hưởng theo quy định của pháp luật nói chung về KCN thì còn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ về thủ tục hành chính, tư vấn kỹ thuật, xúc tiến đầu tư, cung cấp thông tin hợp tác đầu tư theo quy định tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Đây là một trong những quy định tiến bộ, những quy định này sẽ tạo động lực để các doanh nghiệp phát triển có chiều sâu, thu hút được những nguồn vốn chất lượng, cũng như tăng cường sức cạnh tranh của hàng hóa sản xuất tại Việt Nam "Made in Vie Nam”.

Sự phát triển của loại hình các KCN chuyên sâu này cũng phù với định hướng phát triển hệ thống khu công nghiệp đã được quy định tại Điều 4 của Nghị định 35/2022/NĐ-CP, cũng là cụ thể hóa các chủ trương, định hướng phát triển của theo Quy hoạch tỉnh. Đối với từng mô hình thì sẽ có những quy định cụ thể để triển khai, tuy nhiên theo những quy định Nghị định 35/2022/NĐ-CP hiện nay thì để triển khai thành công chính sách ra thực tiễn cũng đang cần những hoàn thiện nhất định trong hệ thống pháp luật cũng như sự sự phối hợp của các bộ ngành, địa phương liên quan.